Sprzedam dzialke - czy to jest realne ?

[PawelWaw]

Wlasnie czy moja misja ma szanse powodzenia ?

https://www.otodom.pl/oferta/dzialka-budowlana-dom-blizniak-ozarow-mazowiecki-ID47Sfg.html

 

 

BTW. czy zdjecia i filmik z drona moga uatrakcyjnic oferte i pomoc w sprzedazy ?

Edytowane 26 Września 2020 przez PawelWaw

[DZIDA]

Wlasnie czy moja misja ma szanse powodzenia ?

https://www.otodom.pl/oferta/dzialka-budowlana-dom-blizniak-ozarow-mazowiecki-ID47Sfg.html

 

 

BTW. czy zdjecia i filmik z drona moga uatrakcyjnic oferte i pomoc w sprzedazy ?

Posralo kogoś? Ja myślałem że to cena za działkę już z domem a nie za samą działkę zarośniętą chaszczami

 

Wysłane z mojego Redmi 4X przy użyciu Tapatalka

 

 

 

[volf6]

Naprawdę tam są takie ceny?

 

 

9 godzin temu, DZIDA napisał:

Ja myślałem że to cena za działkę już z domem a nie za samą działkę zarośniętą chaszczami

Przecież jest dom i to nawet bliźniak a, ze tylko w tytule ogłoszenia

[sadlos]

14 godzin temu, PawelWaw napisał:

Wlasnie czy moja misja ma szanse powodzenia ?

https://www.otodom.pl/oferta/dzialka-budowlana-dom-blizniak-ozarow-mazowiecki-ID47Sfg.html

 

 

BTW. czy zdjecia i filmik z drona moga uatrakcyjnic oferte i pomoc w sprzedazy ?

Będzie bardziej atrakcyjną jak postawisz jeszcze dom i sprzedaż w tej cenie

[Tre-Bor]

14 godzin temu, DZIDA napisał:

Posralo kogoś? Ja myślałem że to cena za działkę już z domem a nie za samą działkę zarośniętą chaszczami

 

Wysłane z mojego Redmi 4X przy użyciu Tapatalka

 

 

 

Niestety takie są ceny w Ożarowie pod Warszawą, ale ostateczną cenę dyktuje klient mocno zainteresowany.

[Qrak]

z jednej strony wulkanizacja ..z drugiej pewnie jakis warsztat mech bo aut jak przy biedronce.. ...

100k bym za to nie dal

[Tomo]

3 godziny temu, Qrak napisał:

z jednej strony wulkanizacja ..z drugiej pewnie jakis warsztat mech bo aut jak przy biedronce.. ...

100k bym za to nie dal

 

Jasne

[tomecki]

W dniu 26.09.2020 o 22:34, PawelWaw napisał:

Wlasnie czy moja misja ma szanse powodzenia ?

https://www.otodom.pl/oferta/dzialka-budowlana-dom-blizniak-ozarow-mazowiecki-ID47Sfg.html

 

 

BTW. czy zdjecia i filmik z drona moga uatrakcyjnic oferte i pomoc w sprzedazy ?

 

ile telefonów było?

[PawelWaw]

14 godzin temu, tomecki napisał:

 

ile telefonów było?

 

4 tylko, ale wiekszosc opowiada mi historie zycia i marudzi ze za duza, zebym podzielil na dwie to sprzedam

 

Edytowane 28 Września 2020 przez PawelWaw

[bielaPL]

Ma ale małe. Chociaż jelenia trafić zawsze można. Widać że ci się nie spieszy to cena duża. Ja nazywam te ceny internetowymi. Tylko np w przypadku produktów elektronicznych w internecie jest taniej to w przypadku nieruchomości jest zazwyczaj drożej. Polazenie po okolicy i krótki wywiad daje często ceny nawet 2x mniejsze od tego co w necie... To jest to co obserwuje realnie 1km od granicy z Warszawa .

Wysłane z mojego CPH2021 przy użyciu Tapatalka

[PawelWaw]

no dzisiaj dostalem dwie oferty na 650k i na 740k.

kazdy chce jeszcze w tym tyg jechac do notariusza, gotowka.

 

[PawelWaw]

W dniu 28.09.2020 o 23:11, bielaPL napisał:

Ma ale małe. Chociaż jelenia trafić zawsze można. Widać że ci się nie spieszy to cena duża. Ja nazywam te ceny internetowymi. Tylko np w przypadku produktów elektronicznych w internecie jest taniej to w przypadku nieruchomości jest zazwyczaj drożej. Polazenie po okolicy i krótki wywiad daje często ceny nawet 2x mniejsze od tego co w necie... To jest to co obserwuje realnie 1km od granicy z Warszawa .

Wysłane z mojego CPH2021 przy użyciu Tapatalka
 

 

posmigalem tam po okolicy, znalazlem obok dzialke 1700 m2 + dom na niej.

zadzwonilem z ciekawosci. cena 1 600 000 zł 

[bielaPL]

no dzisiaj dostalem dwie oferty na 650k i na 740k.
kazdy chce jeszcze w tym tyg jechac do notariusza, gotowka.
 

W sumie dobra działka na czworaka . Nie pomyślałem o tym. Negocjuj dalej z tym 740. Wyślij mu 790

Wysłane z mojego CPH2021 przy użyciu Tapatalka

[PawelWaw]

11 minut temu, bielaPL napisał:

W sumie dobra działka na czworaka . Nie pomyślałem o tym. Negocjuj dalej z tym 740. Wyślij mu 790

Wysłane z mojego CPH2021 przy użyciu Tapatalka
 

 

to oferta ostetaczna.

 

[Tomo]

16 godzin temu, PawelWaw napisał:

no dzisiaj dostalem dwie oferty na 650k i na 740k.

kazdy chce jeszcze w tym tyg jechac do notariusza, gotowka.

 

Na pojedynczy dom ciężko będzie wyrwać cenę, choć nie jest to niemożliwe.

Natomiast na osiedle segmentów jak najbardziej cena dobra.

Na takiej powierzchni powinno ich wejść 10, może nawet 12 (to zależy jaki współczynnik zabudowy masz w MPZP).

 

Jeżeli chcesz działać proaktywnie to możesz uzyskać świeży wypis z rejestru gruntów i pakiet (wypis, MPZP, oferta) rozesłać po deweloperach budujących takie osiedla w okolicy.

 

Jeżeli nie chcesz 100% wartości działki zamienić na coś konkretnego (pisałeś, że szukasz działki siedliskowej, ale raczej za max. połowę ceny tego co sprzedajesz) to ja bym czekał - pomijając okresowe wahnięcia, to taka ziemia nadal będzie najlepszą lokatą kapitału.

 

Ew. poszukaj wspólnika z pieniędzmi i wspólnie pobudujcie takie osiedle (to będzie ok. 4 MPLN)

[spad]

 
Na pojedynczy dom ciężko będzie wyrwać cenę, choć nie jest to niemożliwe.
Natomiast na osiedle segmentów jak najbardziej cena dobra.
Na takiej powierzchni powinno ich wejść 10, może nawet 12 (to zależy jaki współczynnik zabudowy masz w MPZP).
 
Jeżeli chcesz działać proaktywnie to możesz uzyskać świeży wypis z rejestru gruntów i pakiet (wypis, MPZP, oferta) rozesłać po deweloperach budujących takie osiedla w okolicy.
 
Jeżeli nie chcesz 100% wartości działki zamienić na coś konkretnego (pisałeś, że szukasz działki siedliskowej, ale raczej za max. połowę ceny tego co sprzedajesz) to ja bym czekał - pomijając okresowe wahnięcia, to taka ziemia nadal będzie najlepszą lokatą kapitału.
 
Ew. poszukaj wspólnika z pieniędzmi i wspólnie pobudujcie takie osiedle (to będzie ok. 4 MPLN)

W sumie ostatnia rada najbardziej dochodowa. Wydasz piątka licząc budowę i koszt działki, sprzedasz pewnie za dyche albo i więcej.

Wysłane z mojego SM-A405FN przy użyciu Tapatalka

[Tomo]

Teraz, spad napisał:

W sumie ostatnia rada najbardziej dochodowa. Wydasz piątka licząc budowę i koszt działki, sprzedasz pewnie za dyche albo i więcej.

 

Ale nie każdy nosi 5 MPLN w kieszeni

Poza tym jest jeszcze wiele innych zmiennych, które mogą spowodować, że zamiast zarobić to stracimy.

Wiadomo, że człowiek uczy się na błędach, ale najlepiej uczyć się na cudzych, a nie własnych.

 

Dlatego na pierwszy biznes dobrze mieć wspólnika, który się zna (zakładając, że my jesteśmy zieloni).

[PawelWaw]

7 godzin temu, Tomo napisał:

 

Na pojedynczy dom ciężko będzie wyrwać cenę, choć nie jest to niemożliwe.

Natomiast na osiedle segmentów jak najbardziej cena dobra.

Na takiej powierzchni powinno ich wejść 10, może nawet 12 (to zależy jaki współczynnik zabudowy masz w MPZP).

 

Jeżeli chcesz działać proaktywnie to możesz uzyskać świeży wypis z rejestru gruntów i pakiet (wypis, MPZP, oferta) rozesłać po deweloperach budujących takie osiedla w okolicy.

 

Jeżeli nie chcesz 100% wartości działki zamienić na coś konkretnego (pisałeś, że szukasz działki siedliskowej, ale raczej za max. połowę ceny tego co sprzedajesz) to ja bym czekał - pomijając okresowe wahnięcia, to taka ziemia nadal będzie najlepszą lokatą kapitału.

 

Ew. poszukaj wspólnika z pieniędzmi i wspólnie pobudujcie takie osiedle (to będzie ok. 4 MPLN)

 

10 na 1700 m2?

to wyjdzie 170m2 na rodzine. gdzie dom gdzie ogridek ??/

[PawelWaw]

3 godziny temu, spad napisał:

W sumie ostatnia rada najbardziej dochodowa. Wydasz piątka licząc budowę i koszt działki, sprzedasz pewnie za dyche albo i więcej.

Wysłane z mojego SM-A405FN przy użyciu Tapatalka
 

 

1 000 000 zl za segment na 170m2 dzialce ? takie cuda to chyba w centrum wawy

[ccLot]

6 godzin temu, PawelWaw napisał:

1 000 000 zl za segment na 170m2

 

IMHO marzenia ściętej głowy.

[rwIcIk]

7 godzin temu, PawelWaw napisał:

 

1 000 000 zl za segment na 170m2 dzialce ? takie cuda to chyba w centrum wawy

No niestety niektórzy developerzy takie ceny mają (mieli) nawet na Tarchominie.

 

 

[spad]

9 godzin temu, PawelWaw napisał:

 

1 000 000 zl za segment na 170m2 dzialce ? takie cuda to chyba w centrum wawy

 

Dla mnie takie kwoty są wręcz nierealne, ale za bańkę to we Wrocławiu i to poza centrum wywalisz na taki segment, ogródka zostanie z 50 metrów. Mówię o ofercie dewelopera. Zakładałem, że Stolica i okolicie to jeszcze więcej. Po drugie nie bańkę a 800 kPLN bo mowa była o 12-tu domach sprzedanych za 10 baniek.

[ccLot]

3 godziny temu, spad napisał:

Po drugie nie bańkę a 800 kPLN bo mowa była o 12-tu domach sprzedanych za 10 baniek.

 

Żona rok temu sprzedała bliźniaka (stan deweloperski) z działkami po nie całe 400 m2 do każdego po 720 kpln  w Markach 13 km od centrum W-wy i wcale nie było to od ręki.

BTW praktycznie nie ma nowych bliźniaków/segmentów/domów z działkami powyżej 200 m2.

[Tomo]

13 godzin temu, PawelWaw napisał:

10 na 1700 m2?

to wyjdzie 170m2 na rodzine. gdzie dom gdzie ogridek ??/

 

Tutaj masz przykład:

 

https://www.otodom.pl/oferta/apartamenty-krucza-132-m2-ostatnie-2-apartamenty-ID46SCf.html?

 

Takich mikro-osiedli mam w Legionowie kilkanaście.

Najczęściej występujący rozmiar działki w Legionowie, to 1500 lub 1600m2

 

Na takiej powierzchni umieszczasz szeregowiec, gdzie na dole masz mieszkanie ok. 70m2 z ogródkiem.

Na górze jest mieszkanie o podobnej powierzchni + strych - formalnie nieużytkowy, ale wiadomo, że każdy zrobi z niego kolejne pokoje.

 

Strych musi być w projekcie nieużytkowy, bo inaczej by się nie zgadzał współczynnik gęstości zabudowy (ilość m2 powierzchni użytkowej / powierzchni działki).

Oczywiście działka musi być w całości - nie da się jej pociąć na kawałki dla każdego, więc każde mieszkanie ma udział w ułamkowej części działki i drogi wewnętrznej.

 

Tutaj przykład osiedla, które powstało obok jednej z moich działek:

 

https://www.otodom.pl/oferta/osiedle-olszankowa-park-ostatnie-mieszkania-ID42Mty.html?

 

Oczywiście możesz budować inny typ osiedla.

Zamiast szeregowca w dwoma mieszkaniami w pionie zrobić szeregowiec w jednym mieszkaniem w pionie.

Możesz zamiast szeregowca zrobić bardziej kameralne bliźniaki, ale już całkiem osobne domy.

 

Natomiast musisz pamiętać o jednym - będzie cię ograniczała minimalna powierzchnia działki do zabudowy (to musisz sprawdzić bodajże w powiecie lub gminie) - ona może być różna dla istniejących już działek i nowo wydzielanych.

 

Drugim parametrem, który cię będzie ograniczał jest gęstość zabudowy.

 

Te najciaśniej upakowane, dzięki temu uzyskują najniższe ceny - sporo taniej niż mieszkanie w bloku i nie mieszkasz w bloku, tylko w "apartamentowcu".

[Tomo]

4 godziny temu, spad napisał:

Dla mnie takie kwoty są wręcz nierealne, ale za bańkę to we Wrocławiu i to poza centrum wywalisz na taki segment, ogródka zostanie z 50 metrów. Mówię o ofercie dewelopera. Zakładałem, że Stolica i okolicie to jeszcze więcej. Po drugie nie bańkę a 800 kPLN bo mowa była o 12-tu domach sprzedanych za 10 baniek.

 

Ale po co dyskutować, o tym co jest we Wrocławiu

Ceny są takie jakie ustala rynek.

Jeżeli w Warszawie na obrzeżach nowe mieszkania są sprzedawane od 7500 PLN/m2, to oznacza, że taka jest ich realna wartość.

Jeżeli będą za drogie to będą stały, aż wzrost średnich cen (załóżmy, że ok. 5-7% w skali roku) dogoni ich cenę lub jeżeli są znacząco za drogie, to deweloper obniży cenę.

Bunt pojedynczego człowieka (ja tyle nie zapłacę !) nic tutaj nie zmienia.

 

A opowieści w stylu "szwagier pod Lublinem 4 lata temu wybudował dom za 150 TPLN", można spokojnie odłożyć między bajki.

Bo:

- było to pod Lublinem

- było to 4 lata temu

- szwagier budował w weekendy ze znajomą ekipą po fajrant

- trwało to 3 lata

- 150 TPLN było za wczesny stan deweloperski (min. bez pieca)

 

 

Edytowane 1 Października 2020 przez Tomo

[PawelWaw]

4 minuty temu, Tomo napisał:

 

Tutaj masz przykład:

 

https://www.otodom.pl/oferta/apartamenty-krucza-132-m2-ostatnie-2-apartamenty-ID46SCf.html?

 

Takich mikro-osiedli mam w Legionowie kilkanaście.

Najczęściej występujący rozmiar działki w Legionowie, to 1500 lub 1600m2

 

Na takiej powierzchni umieszczasz szeregowiec, gdzie na dole masz mieszkanie ok. 70m2 z ogródkiem.

Na górze jest mieszkanie o podobnej powierzchni + strych - formalnie nieużytkowy, ale wiadomo, że każdy zrobi z niego kolejne pokoje.

 

Strych musi być w projekcie nieużytkowy, bo inaczej by się nie zgadzał współczynnik gęstości zabudowy (ilość m2 powierzchni użytkowej / powierzchni działki).

Oczywiście działka musi być w całości - nie da się jej pociąć na kawałki dla każdego, więc każde mieszkanie ma udział w ułamkowej części działki i drogi wewnętrznej.

 

Tutaj przykład osiedla, które powstało obok jednej z moich działek:

 

https://www.otodom.pl/oferta/osiedle-olszankowa-park-ostatnie-mieszkania-ID42Mty.html?

 

Oczywiście możesz budować inny typ osiedla.

Zamiast szeregowca w dwoma mieszkaniami w pionie zrobić szeregowiec w jednym mieszkaniem w pionie.

Możesz zamiast szeregowca zrobić bardziej kameralne bliźniaki, ale już całkiem osobne domy.

 

Natomiast musisz pamiętać o jednym - będzie cię ograniczała minimalna powierzchnia działki do zabudowy (to musisz sprawdzić bodajże w powiecie lub gminie) - ona może być różna dla istniejących już działek i nowo wydzielanych.

 

Drugim parametrem, który cię będzie ograniczał jest gęstość zabudowy.

 

Te najciaśniej upakowane, dzięki temu uzyskują najniższe ceny - sporo taniej niż mieszkanie w bloku i nie mieszkasz w bloku, tylko w "apartamentowcu".

 

 

takie mam dane dla dzialki:

 

Zgodnie z MPZ na działce ustala się:
-minimalną powierzchnię biologicznie czynną 40%,
- minimalną intensywność zabudowy 0,01, 
- maksymalną intensywność zabudowy 1,2, 
- maksymalną wysokość zabudowy na 11 m, 
w tym: - dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych 11 m,
Na działce można zaprojektować projekt zgodnie z Planem Zagospodarowania dom wolnostojący, bliźniak, czworak.

 

[PawelWaw]

24 minuty temu, Tomo napisał:

 

Tutaj masz przykład:

 

https://www.otodom.pl/oferta/apartamenty-krucza-132-m2-ostatnie-2-apartamenty-ID46SCf.html?

 

Takich mikro-osiedli mam w Legionowie kilkanaście.

Najczęściej występujący rozmiar działki w Legionowie, to 1500 lub 1600m2

 

Na takiej powierzchni umieszczasz szeregowiec, gdzie na dole masz mieszkanie ok. 70m2 z ogródkiem.

Na górze jest mieszkanie o podobnej powierzchni + strych - formalnie nieużytkowy, ale wiadomo, że każdy zrobi z niego kolejne pokoje.

 

Strych musi być w projekcie nieużytkowy, bo inaczej by się nie zgadzał współczynnik gęstości zabudowy (ilość m2 powierzchni użytkowej / powierzchni działki).

Oczywiście działka musi być w całości - nie da się jej pociąć na kawałki dla każdego, więc każde mieszkanie ma udział w ułamkowej części działki i drogi wewnętrznej.

 

Tutaj przykład osiedla, które powstało obok jednej z moich działek:

 

https://www.otodom.pl/oferta/osiedle-olszankowa-park-ostatnie-mieszkania-ID42Mty.html?

 

Oczywiście możesz budować inny typ osiedla.

Zamiast szeregowca w dwoma mieszkaniami w pionie zrobić szeregowiec w jednym mieszkaniem w pionie.

Możesz zamiast szeregowca zrobić bardziej kameralne bliźniaki, ale już całkiem osobne domy.

 

Natomiast musisz pamiętać o jednym - będzie cię ograniczała minimalna powierzchnia działki do zabudowy (to musisz sprawdzić bodajże w powiecie lub gminie) - ona może być różna dla istniejących już działek i nowo wydzielanych.

 

Drugim parametrem, który cię będzie ograniczał jest gęstość zabudowy.

 

Te najciaśniej upakowane, dzięki temu uzyskują najniższe ceny - sporo taniej niż mieszkanie w bloku i nie mieszkasz w bloku, tylko w "apartamentowcu".

 

no na wszystko znajdzie sie klient no to tylko musze poszukac inwestora z 5mln

 

[Tomo]

5 minut temu, PawelWaw napisał:

takie mam dane dla dzialki:

 

Zgodnie z MPZ na działce ustala się:
-minimalną powierzchnię biologicznie czynną 40%,
- minimalną intensywność zabudowy 0,01, 
- maksymalną intensywność zabudowy 1,2, 
- maksymalną wysokość zabudowy na 11 m, 
w tym: - dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych 11 m,
Na działce można zaprojektować projekt zgodnie z Planem Zagospodarowania dom wolnostojący, bliźniak, czworak.

 

 

Czyli na 1700m2 możesz zbudować 1,2x tyle powierzchni użytkowej

Czyli jesteśmy w domu - możesz tam zbudować 2040m2 "apartamentów".

2040m2 oznacza min. 12 mieszkań (dolne 75, górne 80)

 

Trzeba pamiętać o tym, dla kogo budujemy te mieszkania - optymalna powierzchnia to taka, która (w stanie deweloperskim) kosztuje tyle, co 2-pokojowe mieszkanie w bloku na osiedlu 2 km wcześniej - czyli w twoim przypadku na Bemowie, Jelonkach (a tam, w bloku raczej bez 8500 PLN/m2 nie ma co podchodzić).

 

Więc "apartamenty" nie mogą być zbyt przestronne, bo z kolejnymi metrami będzie rosła ich cena.

Optymalne są 3 pokoje (salon z kuchnią + 2 sypialnie), bo tyle wystarcza przeciętnej rodzinie 2+1 (lub wczesne 2+2).

Na powierzchni 70-75m2 już się w miarę wygodnie mieszka, a nadal będzie to w cenie 40-45m2 mieszkania w bloku.

 

Należy jednak pamiętać, że 40% powierzchni musi pozostać biologicznie czynnej - do tej wliczają się poza oczywistymi rzeczami typu trawniki, także zielone dachy albo ciągi komunikacyjne z nawierzchnią zieloną (np. plastikowa płyta ażurowa).

 

Z tymi parametrami idziesz do pracowni, która się specjalizuje w projektowaniu szeregowców i on ci zrobi z tego wymaksowany projekt.

Mówię wymaksowany, bo zakładamy, że budujesz komercyjnie, a nie chcesz zdobyć złotą kielnię, za najpiękniejsze osiedle w województwie.

 

 

[Tomo]

2 minuty temu, PawelWaw napisał:

no na wszystko znajdzie sie klient no to tylko musze poszukac inwestora z 5mln

 

Niekoniecznie, aż z 5 MPLN.

Pamiętaj o tym, że wpłaty od klientów (z pewnym przesunięciem czasowym) finansują bieżącą budowę.

Niemniej nie mając w ogóle kasy, oczywiście nie da się zacząć.

 

Z tego co się dowiedziałem (myślę, że jest to na 90% pewne) to za ten etap budowy inwestor z wykonawcą rozlicza się po ok. 3500 PLN/m2 p.u.

I jest to z grubsza rynkowa cena.

Ja widać nie są to olbrzymie kokosy (do kosztu budowy należy jeszcze dodać: zakup działki, uzbrojenie terenu, instalacje, nawierzchnie, ogrodzenie) i zarobek bierze się z ilości, a nie jednostkowej marży na lokalu (zarobić 50 000 PLN na lokalu brzmi dużo gorzej, niż np. 1 MPLN na inwestycji).

 

Pierwszy etap tego osiedla (ten bliżej ulicy głównej ulicy) sprzedał się w 80% w ciągu pół roku:

 

https://www.otodom.pl/oferta/osiedle-olszankowa-park-ostatnie-mieszkania-ID42Mty.html?#&gid=1&pid=7

 

Drugi etap poszedł szybciej - ludzi już widzieli prawie gotowy pierwszy, deweloper przestał być nieznaną firmą (aczkolwiek wcześniej zbudował tuż obok 3 sztuki podobnych szeregowców).