Witam

Chcęzrobić to sam, ale z Waszą pomocą

Chcę kupić działkę budowlaną w okolicy swojego obecnego miejsca zamieszkania.

Jest fajna oferta i teraz co trzeba zrobić zanim spotkamy się u notariusza i przeleje pieniądze na konto sprzedającego?

 

Sprzedający oferuje działkę wraz z projektem domu i pozwoleniem na budowę ważnym do listopada tego roku.

Dojazd drogą gminną, media w drodze.

Projekt nie do końca mi pasuje, myślałem o parterowym budynku a projet jest z poddaszem, 

więc raczej nie będziemy z niego korzystać i weźmiemy jakiś projekt z katalogu.

 

Czy powyższe fakty ( projakt i pozwolenie) świadczą o tym, że wszystko jest OK i można brać?

 

 

Było OK.

Czy jest OK, to sam musisz sprawdzić.

Przejdź się do gminy i sprawdź plan zagospodarowania.

Popytaj sąsiadów - też mogą sporo wiedzieć.

Jak jest z tym pozwoleniem możesz popytać w powiecie.

Do księgi wieczystej warto zajrzeć.

Było OK dla tego projektu i z takim zagospodarowaniem terenu w momencie udzielania pozwolenia.

Mogło się zmienić. Może też być w MPZP wymóg takiej a nie innej zabudowy.

 

Sprawdź wypis i wyrys z MPZP (jak jest) dla tej działki - co tam może stanąć i na jakich zasadach.

 

Status dróg, dostępność mediów (tu masz łatwiej, bo do pozwolenia musieli składać warunki przyłączenia - więc poczytaj je).

 

Otoczenie - może ktoś zrezygnował z budowy z przyczyn osobistych, a może w okolicach ma powstać coś uciążliwego. Sprawdź MPZP i mapki w szerszej perspektywie.

 

Opinie zamieszkujących w okolicy. Czy coś nie hałasuje, nie śmierdzi, nie zalewa.

 

Sprawdź badania geotechniczne. Zależy kiedy i jaki architekt się zajmował projektem (niektórzy ryzykowali własnym podpisem, że zrobili badania a tak naprawdę nie było odpowiedniej opinii speca), ale powinny być zrobione. Bywa, że działka wygląda super, a warunki geologiczne windują koszt budowy w kosmos, bo trzeba izolować super od wilgoci, czy jakieś dziwne rozwiązania uskuteczniać przez słabą nośność gruntu. Może właśnie te koszty zniechęciły do budowy.

 

KW oczywiście też, ale o to powinien zadbać notariusz, żeby naświetlić jak są jakieś nietypowe wpisy. Warto też się upewnić w KW drogi, czy oby na pewno jest gminna.

W sumie koledzy wszystko już napisali z hałasem poszukaj czy nie ma map akustycznych, dla Warszawy i okolic są takie dostępne w sieci i można sprawdzić jakie są strefy. Podobnie z inwestycjami, szczególnie drogowymi, warto posprawdzać co ma być w przyszłości.

Dowiedz się o drogę kto jest właścicielem i czy jest to droga publiczna. Czy jest zjazd na działkę - kupowałem kiedyś działkę  która miała obok droge ale nie miała wjazdu a MPZP zabraniał robienia nowego i był duży problem.

Czasem coś ciekawego można wyczytać przeglądając archiwum lokalnej społeczności, prac gminy czy prasy lokalnej.

Przeanalizuj też jak jest z tymi mediami, jak sprzedający miał zamiar je dociągnąć i czy ma umowy na ich podpięcie. Pomęcz go o powód sprzedaży.

Dziękuję wszystkim za odpowiedzi.

 

Działki są dwie, na każdej projekt i pozwolenie na budowę.

Oglądałem obie parcele dwa lata temu, ale wówczas były świeżo kupione (chyba przez obecnego sprzedającego)- teraz zarobi sprzedając.

Wspomniał że zamierzał wybudować dla domy i sprzedać, zmienił koncepcję i sprzedaje ziemię.

Z planów zagospodarowania i rozmów z sąsiadami wynika, że teren jest przeznaczony pod zabudowę jednorodzinną, wydaje mi się że plan zagospodarowanie wyklucza uciążliwe inwestycje w okolicy, droga jest gminna, 

Sprzedający twierdzi że przy projekcie są pozwolenia na pociągnięcie mediów z drogi.

Sąsiedzi potwierdzają że wody gruntowe są dosyć wysoko- ok 1,5 m, nie wiem jak z badaniami geotechnicznymi ...

teraz zarobi sprzedając.

 

To nie te czasy, kiedy w dwa lata znacząco wzrasta wartość nieruchomości.

Jak do tego musi sobie "odbić" wydatki na projekt, podatek od nieruchomości, notariusza, PCC - to ciężko zarobić.

 

No, chyba że jest ku temu wyraźna przyczyna - np. jakiś były prezydent się zbudował obok. Chociaż, może lepiej gwiazda sceny rockowej.

Dziękuję wszystkim za odpowiedzi.

 

Działki są dwie, na każdej projekt i pozwolenie na budowę.

Oglądałem obie parcele dwa lata temu, ale wówczas były świeżo kupione (chyba przez obecnego sprzedającego)- teraz zarobi sprzedając.

Wspomniał że zamierzał wybudować dla domy i sprzedać, zmienił koncepcję i sprzedaje ziemię.

Z planów zagospodarowania i rozmów z sąsiadami wynika, że teren jest przeznaczony pod zabudowę jednorodzinną, wydaje mi się że plan zagospodarowanie wyklucza uciążliwe inwestycje w okolicy, droga jest gminna, 

Sprzedający twierdzi że przy projekcie są pozwolenia na pociągnięcie mediów z drogi.

Sąsiedzi potwierdzają że wody gruntowe są dosyć wysoko- ok 1,5 m, nie wiem jak z badaniami geotechnicznymi ...

 

Plan przeczytaj kilka razy, zastanów się nad każdym ograniczeniem typu kąt dachu, wymagania odnośnie śmietników, szamb czy płotów. Przemyśl czy w twojej koncepcji nie będzie to problemem. Plany potrafią mieć bzdurne zapisy lub takie które uniemozliwią Ci postawienie wymarzonej chaty czy np wjazdu od strony która Ci pasuje.

Sprawdz na ortomapie kto jest właścicielem dróg oraz działek obok. Umowy z dostawcami warto sobie skopiować i zadzwonić na jakim to jest etapie, żeby miał ogólnie wizje czy to rzeczywiście się toczy czy poczekasz sobie 10 lat. Do PnB były potrzebne umowy, ale uważaj to nie oznacza, że media będą już za chwile.

Sprawdz na ortomapie kto jest właścicielem dróg oraz działek obok

 

Możesz wrzucić jakiś zrzut, gdzie tu siedzi informacja o właścicielu?

 

Do PnB były potrzebne umowy

 

Kiedy tak było? Wszędzie piszą tylko o warunkach przyłączenia - a to jeszcze nie jest umowa.

 

A co do dziwnych zapisów w MPZP, to mi wpisali w MPZP coś takiego:

" w zasięgu uciążliwości plan nakazuje stosowanie w realizowanych obiektach zabezpieczeń hałasowych zgodnych z Polską Normą / Akustyka Budowlana - ochrona przeciwhałasowa pomieszczeń/."

Chodzi o to, że tory są blisko i wg zapisów działka mieści się w zasięgu uciążliwości. Sam zapis jest bez sensu, bo każdy dom musi spełniać tę normę. A jak się literalnie wczytać, to jest bez sensu do kwadratu, bo nakazuje wykorzystywanie ZABEZPIECZEŃ - a norma nie opisuje zabezpieczeń, tylko poziom dopuszczalnego hałasu w pomieszczeniach. Ale skoro jest taki zapis, to i wykonawcy, i architekci się cykają, że ktoś będzie się domagał udowodnienia spełniania tej normy - a samo badanie to ok. 5K zł a do tego, tak na czuja, to wykonawcy twierdzą, że odpada styropian, a może i specjalne wełny akustyczne trzeba będzie stosować (oczywiście droższe) i/lub dawać grubsze warstwy.

Możesz wrzucić jakiś zrzut, gdzie tu siedzi informacja o właścicielu?

 

 

 

 

Kiedy tak było? Wszędzie piszą tylko o warunkach przyłączenia - a to jeszcze nie jest umowa.

 

A co do dziwnych zapisów w MPZP, to mi wpisali w MPZP coś takiego:

" w zasięgu uciążliwości plan nakazuje stosowanie w realizowanych obiektach zabezpieczeń hałasowych zgodnych z Polską Normą / Akustyka Budowlana - ochrona przeciwhałasowa pomieszczeń/."

Chodzi o to, że tory są blisko i wg zapisów działka mieści się w zasięgu uciążliwości. Sam zapis jest bez sensu, bo każdy dom musi spełniać tę normę. A jak się literalnie wczytać, to jest bez sensu do kwadratu, bo nakazuje wykorzystywanie ZABEZPIECZEŃ - a norma nie opisuje zabezpieczeń, tylko poziom dopuszczalnego hałasu w pomieszczeniach. Ale skoro jest taki zapis, to i wykonawcy, i architekci się cykają, że ktoś będzie się domagał udowodnienia spełniania tej normy - a samo badanie to ok. 5K zł a do tego, tak na czuja, to wykonawcy twierdzą, że odpada styropian, a może i specjalne wełny akustyczne trzeba będzie stosować (oczywiście droższe) i/lub dawać grubsze warstwy.

 

Masz mapę własności i zaznaczenie: Skarb Państwa, UM, prywatni i inne, jak tu:

http://mapa.um.warszawa.pl/mapaApp1/mapa?service=mapa_wlasnosci

 

Pewnie w zalezności od lokalizacji może się to różnic w nazewnictwie. Głownie chodzi o sprawdzenie, czy np droga (jak u mnie) nie ma wielu właścicieli prywatnych, wtedy może być duży problem m.in z mediami. Moja niby potocznie zwana gminną okazała się we władaniu UM ale składa się bardzo wielu pasków działek w większości o nieustalonym właścicielu. Załatwienie czegokolwiek to droga przez męke. Jak jest jedna długa działka a właścicielem jest UM to jasna sprawa.

Podobnie z działkami własność skarbu państwa czy UM może oznaczać budowę jakiś większych obiektów.

 

Dokładnie o takie głupoty chodzi, podobno im starszy plan tym ich więcej. U mnie znowu (jeden z pierwszych MPZP w stolicy) jest zakaz budowy na działkach mniejszych niż 1500m2, a to jednak Warszawa i wszystkie okoliczne są mniejsze Moja ma 750 i miała stary budynek, więc też było małe ryzyko, że nie dostanę PnB. Na szczęście był zapis o "rewitalizacji" pisałem podanie do Urbanistyki o interpretacje, miałem też odp z UM ale i tak na wszelki wypadek PnP załatwiałem na rozbiórkę i budowę na raz.

 

Na poprzedniej działce, którą prawie już kupiłem znów miałem idiotyczną linię zabudowy, gdzie keidyś ktoś uwzględnił szerszą drogę w międzyczasie miasto przebudowało drogę ale nie poszerzając jej a plan został tak idiotyczny i oczywiście nikt tego nie skoryguje bo plan jest święty i urzedy boją się go. Finalnie nie mogłem części zabudować ani postawić płotu a gmina i tak by gruntu nei odkupiła bo nie ma sensu .

 

Także trzeba czytać po kilka razy ten plan i analizować każde słowo.